Thị trường BĐS năm 2025 phục hồi rõ nét với thanh khoản cải thiện mạnh, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 và đầu năm 2026, thị trường bắt đầu chững lại khi lãi suất tăng và tín dụng được kiểm soát thận trọng hơn, khiến tốc độ phục hồi có xu hướng chậm lại.
Môi trường vĩ mô và chính sách mang tính hai chiều, các cải cách pháp lý hỗ trợ tháo gỡ nhiều dự án và cải thiện nguồn cung, trong khi chi phí đất đai và lãi suất gia tăng tạo áp lực ngắn hạn. Trong khi đó, đầu tư công và hạ tầng được đẩy mạnh tiếp tục là động lực trung hạn, thúc đẩy giãn dân và mở rộng không gian đô thị.
Các doanh nghiệp BĐS niêm yết ghi nhận phục hồi nhưng phân hóa rõ, với lợi nhuận vẫn phụ thuộc một phần vào thu nhập tài chính, trong khi tồn kho lớn và đòn bẩy gia tăng do các chủ đầu tư tập trunng tái khởi động dự án và mở rộng quỹ đất. Điều này dẫn đến sự khác biệt về rủi ro thanh khoản và dòng tiền giữa các doanh nghiệp. Dòng tiền toàn ngành cải thiện trong năm 2025 nhờ kênh vốn được khơi thông, nhưng được dự kiến có thể điều chỉnh trong năm 2026 khi doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai dự án và điều kiện huy động vốn bị giới hạn hơn.
Trong bối cảnh phân hóa gia tăng, chúng tôi cho rằng chiến lược đầu tư cần ưu tiên yếu tố nội tại, tập trung vào các doanh nghiệp có đòn bẩy kiểm soát, quỹ đất chất lượng và định giá hấp dẫn. Trên cơ sở đó, chúng tôi ưu tiên các cổ phiếu NLG, DXG và PDR cho chiến lược đầu tư trung hạn.